10年內房地產還是黃金期
??“利率”、“存款準備金率”、“經濟周期”、“政策決定”這些與房價緊密相關的詞匯時刻是房產投資者目光的焦點，它們中任何一個微小波動都會引發房地產的“蝴蝶效應”。2014年，國傢時隔28個月首次打開降息大門，為冰冷樓市吹來暖流，房地產現回暖跡象。然而樓市是否還能乘政策利好之東風仍舊是一個問號，房產投資勁頭是強是弱還需分析解答。
??12月5日，著名房地產分析專傢、合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江，越秀地產廣州公司副總經理、被稱為房市“神算子”的伍嶽峰做客由羊城晚報主辦、越秀集團獨傢冠名、中山大學管理學院擔任戰略合作夥伴的財富大講壇，討論預測2015年房地產走勢與投資機會。交流過程中，兩位嘉賓不謀而合，都認為在經濟發展新常態下，我國房地產黃金期仍將延續。
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??黎文江觀點
??眾人皆知，經濟走向是房地產投資的晴雨表，然而談及具體的相關程度，卻很少有人能夠準確回答。是房價真的“深不可測”，還是政策確實“難以把握”？財富大講堂一開始，首先發言的黎文江就說：“我今天主要和大傢探討兩個問題，一個是房地產周期，另一個是房地產走勢”。
??房地產投資周期與宏觀經濟周期相關性達85%以上
??黎文江認為，影響房地產周期的因素除瞭咨詢不暢通、建造時滯、生產者和消費者心理預期等內生因素外，宏觀經濟的發展、政策法規、人口增長、國民收入等外生因素也有很大影響。黎文江說，宏觀經濟周期是影響房地產周期循環的最重要因素之一，相關性達到85%以上。宏觀經濟的周期性波動使房地產的發展也呈現出周期性波動，政策不能消除周期的產生，但是可以延長或縮短周期。
??喜歡用數據說話的黎文江隨後用圖表和數據來證明他的結論：樓市的成交高潮與經濟低迷高度相關。據統計，近6年來，國傢GDP增速趨於7.5%以下的三個時點（2008年Q4-2009年Q1、2012年Q3和2014年Q1-Q3），房地產市場都出現瞭調整期，呈現約兩年一次的周期性變化規律，如果粗略以GDP7%的增幅作為房價上行或下行的拐點，可以發現，當GDP連續兩個季度增幅在7%以下時，房價將下行，反之則上行。
??歷次樓市的起落都與GDP及宏觀調控政策相關，而政策的出臺則與當時的經濟景氣度相關。具體來說，房價與GDP是正相關，與CPI是負相關。根據研究成果判斷，利率要達到40%左右的升降幅度，才可能使房價向下拐或向上升。這也可以解釋為何房地產是中國經濟保駕護航最有力的行業，每到中國經濟軟著陸的時候，房地產就是一個安全墊子。
??隨後，黎文江借用美國、日本、中國香港房地產周期的例子再一次說明，房地產在經濟持續發展的情況下呈長期增長趨勢，但當房地產泡沫破滅時，房市將大幅下挫，並對宏觀經濟造成巨大沖擊。換言之，房地產周期是客觀存在的，並且與宏觀經濟發展、調控政策之間存在密切的相關性。
??在經濟發展新常態下，我國房地產黃金期仍將延續
??黎文江預測，在經濟發展新常態下，10年之內房地產還是黃金期。
??他認為，房地產黃金時代持續的原因首先是十八大經濟目標的設定，即2020年中國GDP將達80萬億元，平均每年增長7%，房價將上行。
??其次是中央農村工作會議在2013年提出，到2020年，要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮、約1億人口的城鎮棚區和城中村改造、約1億人口在中西部地區的城鎮化。他認為中國的工業化與城鎮化支撐房地產走勢長期向上，隻有等中國工業化和城鎮化基本完成，房地產才會進入收縮期，而這個階段可能要20年之後才會出來。
??第三個政策原因是十八大提出文化產業將成為國民經濟支柱性產業，近些年，國內居民已進入小康水平，有能力投入到休閑文化旅遊消費，因此，國傢政策對文化產業的重視，為房地產市場發展又開辟出“新天地”。
??輕松賺錢時代已經過去，房企尋求新的發展空間
??從黎文江統計的大型房企2014年1月至11月銷售業績評估可以看出，各大地產巨頭的銷售業績盡管逐年上升，但凈利潤率卻在連年下滑。他總結說，因為近幾年房地產成本提高，房價的50%是地價，房市進入“面粉比面包貴”的時代。因此，房地產企業輕松賺錢的時代已經過去，暴利已不存在，房企需要尋求新的發展空間。
??說到房地產行業的新市場，黎文江提出要發展地產以外的其他業務，鋪開房企事業版圖。例如萬科除瞭養老地產、旅遊地產等新項目外，還深入到社區、學校、食堂等五花八門的領域，試圖打造城市生活配套服務體系。恒大地產的業務也遍及房地產、飲用水、能源、體育、娛樂、醫院等領域。
??除瞭本國市場，黎文江還說，目前，綠地、萬科、富力、碧桂園、雅居樂、萬達、復星等眾多國內知名房企也已開始紛紛進軍海外市場，佈局海外樓市。
??黎文江還說，文化產業的載體是地產，因此，未來地產行業的發展還可以投入到休閑文化旅遊消費方面。他說，在中國全年有115天法定假期，居民收入三分之一用來溫飽，三分之一用來理財，剩餘的三分之一用來旅遊娛樂。所以，房市應該重視文化旅遊休閑產業的“三分之一”。
??最後，黎文江總結道，1994年，《城市房地產管理法》出臺，行業第一個黃金十年開始；2003年8月，國務院出臺《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確房地產業為國民經濟支柱產業，房地產自此進入更快速發展，迎來第二個黃金十年；2014年，隨著新型城鎮化的推進，我們迎來房地產行業第三個黃金十年。
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??伍嶽峰觀點
??一開講，伍嶽峰就坦言對地產的判斷其實是很難的，必須使用科學的方法，必須用具體的數字。接著，他從實操角度分析房地產投資機會，認為新常態模式下的房地產，將從超速到常態發展。
??伍嶽峰說，影響房市常態模式的相關因子主要有三個，一是經濟，也就是GDP；二是人口，包括適婚/育齡/生育率等；三是社會化進程，如老齡化/城鎮化。而其中人口和城鎮化、老齡化是未來房市發展的最新空間。
??中國經濟持續發展，支撐房地產業繁榮向上
??伍嶽峰說，我們用供求模型就能準確預測房地產市場的走向。供求差決定瞭房市價格的變化，而供求主要受經濟發展、人口增長，城鎮化的影響，經過實證，在供給方面，GDP增長與房地產投資及房市供求存在密切關系，房地產調整基本上保持每三年一小周期的旗形盤整態勢。科爾尼預測，未來10年中國經濟將繼續發展，推動房產需求強勁增長支撐房地產行業繁榮向上。
??具體到廣州房地產市場，伍嶽峰也用圖表進行說明。從供需角度看，廣州外來人口多，大量外來打工人口需要租房買房，而土地供應量少，導致廣州房市上漲。伍嶽峰預測，未來廣州仍存在供需缺口，並且每年保持200億元左右的供需差。
??人口聚集效應，帶來房地產紅利機會
??伍嶽峰認為，人口也是影響房市的重要因素。由於從2006年起，中國人口自然增長率低於死亡率，人口增長持續放緩，預計2016年開始人口出現負增長；基於人口發展趨勢，房地產行業預計2016年房地產需求達到頂峰，此後邊際需求逐步降低，預計2020年，人口紅利消失，房地產轉入中低速增長。
??根據聯合國預測，中國強育齡婦女（24-29歲）在2015年達到頂峰，此後將急房貸新北蘆洲房貸車貸信貸苗栗苗栗車貸信貸劇縮減，2025年全面下滑，適婚人口在2016年達到頂峰1.23億，2015年前維持在1億以上水平。據此可以預測到，2015年生育高峰將帶來大量換房需求，未來十年，房地產將繼續維持增長。2025年育齡婦女全面下滑，新生人口迅速萎縮，房地產邊際需求關系出現逆轉。
??從流動人口看，人群的聚集效應將為房地產帶來機會。2014年中國流動人口為2.45億，平均年齡33歲，正值育齡高峰，為人口流入地（特別是北上廣深）帶來約47億平方米的居住需求，加上大量高校畢業生湧入北上廣，居住需求最終會傳導到房市上，這是中國房地產今後發展的最大推動力。
??地產後動力：老齡化與城鎮化
??伍嶽峰說，中國的社會化進程是房地產發展的又一契機。據聯合國統計，中國在2005年已進入老齡化社會，預計2050年將進入深度老齡化階段，老年撫養比將達到歷史最高點50%。預計2015年廣州的老齡化將達16.03%，到2030年，中國養老產業產值將從2010年的1.4萬億元增加到13萬億元。
??受制於中國傳統觀念，中國老人入住養老機構比例很低，約為3%，絕大多數老人選擇自住養老，催生龐大的養老地產需求，加之中國流動人口巨大，異地養老人口也將給房市帶來約1.8億—3.6億平方米的居住需求。
??同時中國的城鎮化進程速度較快，目前每年新增2000萬城鎮人口，帶來約6億平方米的住房需求，但到2015年，中國將進入城鎮化穩定期，預計2050年，房地產供求將出現逆轉。
??房地產企業博弈：物競天擇適者生存
??談到政策對房市的影響，伍嶽峰形容政府是“閑不住的手”。政府動用貨幣供應量、存款準備金率、利率、信貸政策等金融手段調控房地產。
??對於房企的應對策略，伍嶽峰說，首先利用互聯網融資、海外投資等方式將房地產企業金融化，以此應對貨幣控制。其次房企要轉變營銷模式，收縮回一、二線城市，盡量維持地產紅利，以應對GDP增速放緩，人口紅利減少的現狀。最後房企還要轉變自身的組織結構、產品結構、生產結構等，以增強抗風險能力，適應社會化進程。
??最後，伍嶽峰建議投資者，未來房市已進入平穩發展的黃金期，而人口是決定區域房價的基礎，中產階級是房地產市場的主力，未來的養老地產、醫療地產、文化地產等與人口密切相關的市場將會是投資回報的重要市場。
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??精彩問答
??問：現在除瞭一線城市外，大部分城市樓市都在降價促銷，請問珠海、中山地區的公寓住房目前是投資的時候嗎？
??伍嶽峰：中山目前是供大於求，價格不高，單價低的時候4000多元，高的時候達1萬多元。如果投資，我建議你買貴的。珠海是一個新城市，很多外來人口，但相比深圳，房價還不貴，如果你要買珠海的房子，就不要貪便宜選擇郊區，而是要選擇人口多的地區，這樣風險小，投資較穩健。
??黎文江：如果看升值空間的話，中山和珠海的升值空間不大。如果你想買中山的房子，可多考慮中山有哪些產業。
??問：目前很多地產商在發展旅遊產業，那麼兩位對度假式的酒店或公寓產品如何看？
??黎文江：目前公寓是最好的產品，因為公寓便宜，且不限購。如果選擇公寓的話，廣州蘿崗區的公寓最合適。如果買公寓作為連鎖酒店發展的話，前景也不錯。
??問：廣州南站的商業地產前景如何？
??伍嶽峰：南站是廣州市規劃的交通樞紐，前景很好，但5年之內，南站人氣不夠，如果是短期投資，不建議投南站的地產，而是選擇中心區的商業地產如商鋪。如果是長期投資，那可以考慮南站。
??黎文江：南站目前人口少，商業投資回報少，未來南站商業地產主要由政府管理，因此不建議個體投資。而廣州北站在花都區，萬達在花都的娛樂城將為花都提供3.5萬個工作崗位，因此北站未來人氣夠，可以考慮投資。
??問：在廣州荔灣區、海珠區或番禺區買商品房，哪一個地區的保值前景更好？
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??黎文江：這三個地方全都會保值，但是升值空間不一樣。一般來說，番禺的上升速度較慢，荔灣區的好一點。其實增城也不錯。
??伍嶽峰：海珠區的均價達到2.9萬元每平方米，荔灣區的均價2.3元每平方米，番禺區的均價為1.7萬元每平方米，海珠區人比較多，房子供不應求，建議買海珠區。
??問：如果我有3.5億元，投資哪裡盈利較大？
??伍嶽峰：你可以購買天河區的商鋪，或者市中心區的豪宅。
??問：南沙值不值得投資？
??黎文江：南沙值得投資，但是回報要等到5年之後，因為很多政策都沒有落實，現在買是對的，但可能要忍5年。我建議你去增城買，增城不限購，房子便宜，並且未來增城有4條地鐵線，所以增城也值得投資。
??伍嶽峰：目前來說，南沙有自貿區的概念，如果你要購買，應該要看政府落實自貿區的力度，以及配套措施、人口政策、產業定位等，目前南沙比番禺等地區的前景好。
??問：廣州明年租房的價格怎麼樣？
??黎文江：目前廣州住宅房租在40元每平方米左右，但房租回報越來越低，趕不上存款利率，明年基本不會有什麼改變。
??伍嶽峰：目前廣州市的租售比為1∶400，國際標準是1∶200。這表明：一、廣州本身的出租房質量不高，很多都是老舊的房子；二、廣州人口大部分是藍領階層，付不起租金；三、政府在管理出租屋方面還不成熟。隨著城市土地資源的減少，今後會有一個變化的過程，未來將會改善。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-13/17155949461299623936150.shtml
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